임대차 기간이 끝나기 전에 집이 매매되면 보증금을 누구에게 청구해야 할지 혼란스러울 수 있습니다. 핵심은 임차인이 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖췄는지입니다.
대항력이 있다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계
주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 취득한 임차인이라면, 임대주택의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 기존 계약은 새 소유자에게도 효력이 있고, 계약 만료 후 보증금 반환을 청구할 상대도 통상 새 집주인입니다. 집이 팔렸다는 이유만으로 계약이 끝나거나 보증금을 즉시 돌려받는 것은 아닙니다. 계약서와 보증금 지급 내역은 그대로 보관하고, 소유권 이전 시점과 임차인의 대항력 취득 시점을 확인하세요.
대항력 취득 전 소유자가 바뀌었다면 확인이 필요
대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 그 전에 소유권이 이전됐다면 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는지 달라질 수 있어, 계약 체결일만으로 판단해서는 안 됩니다. 등기부등본으로 소유권 이전일을 확인하고, 전입신고일·실제 입주일과 비교해야 합니다. 보증금 반환 책임을 둘러싼 분쟁에 대비해 매매 사실을 알게 된 경위와 임대인과 주고받은 문자도 보관하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 새 계약서를 써야 하나요?
소유자 변경만으로 기존 계약서가 무효가 되지는 않습니다. 새 계약서나 확인서를 작성한다면 보증금, 계약 기간, 특약이 기존 내용과 달라지지 않았는지 먼저 대조하세요.
보증금을 이전 집주인에게 보냈다는 자료도 필요할까요?
네. 계약서, 계좌이체 내역이나 영수증은 보증금 액수와 지급 사실을 확인하는 자료가 됩니다. 분실하지 않도록 보관하세요.